Массовые отказы банков в выдаче «длинных» кредитов снизили платежеспособность потенциальных покупателей.

Усилия Нацбанка по сокращению рисков в банковской системе и ужесточение резервных требований к подопечным начали приносить плоды. Финансисты уже подняли ставки по «длинным» кредитам, а главное, стали исподволь сокращать сроки кредитования. По словам председателя правления кредитного союза «Володар» Максима Горбатюка, сегодня довольно сложно получить ссуду на 25–30 лет. Ныне банкиры соглашаются прокредитовать заемщиков на срок 10–15 лет, да и то только самых платежеспособных.

Причин для отказа в выдаче ипотечных займов у финансистов хоть отбавляй. Нежелание кредитовать на долгие сроки покупку хрущевок и «гостинок» объясняется тем, что сроки эксплуатации этого жилья советской постройки закончатся через 10–15 лет, а то и раньше. А потому авансировать их покупку на срок 25–30 лет — непозволительный риск. Отговорки находятся и для отказа в предоставлении средств под покупку новостроек. Аналитик АН «Планета Оболонь» Владимир Коломейко поясняет, что банки кредитуют «первичку», как правило, лишь в тех случаях, когда сами надзирают за ходом строительства. Таким образом, они подстраховывают себя от возможности попадания в очередную аферу, которых уже немало прокручено в строительной сфере.

Все это не замедлило отразиться на платежеспособности потенциальных покупателей недвижимости, что, в свою очередь, сказалось и на самом рынке. По словам Владимира Коломейко, в марте количество договоров купли-продажи бэушных квартир сократилось на 27%. Это произошло пропорционально уменьшению количества сделок, совершенных с привлечением кредитных средств: если в 2007 году их было более 70%, в январе 2008 года — 62%, в феврале 48%, то в марте — всего 39%. И это при том, что, чувствуя падение спроса, продавцы стали более уступчивыми. Так, в феврале средняя цена предложения составляла $2897 за квадратный метр, а цена продажи — $2868, в марте — соответственно $3028 и $2983.
По словам почетного президента ОАО «Трест Киевгорстрой-1 им. Загороднего» Алексея Омельяненко, определенные сложности с получением «длинных» кредитов в первую очередь отразились на заемщиках со средним уровнем дохода, которые составляли значительную долю потенциальных покупателей. «Значительное сокращение выдачи «длинных» кредитов существенно уменьшило спрос на самые дешевые новостройки, а также квартиры в старых домах. Как правило, кредиты на 25–30 лет берут те граждане, которые впоследствии покупают недорогое жилье, рассчитывая, чтобы выплаты по кредиту были максимально меньше. Сегменты «бизнес», «премиум» и «элит» вообще не пострадали от нововведений — жилье такого класса покупают люди, которые либо имеют накопления, либо очень высокий уровень зарплаты, который позволяет им взять кредит на три-семь лет», — констатирует он. Более того, если раньше, рассчитывая на ссуду, граждане могли себе позволить купить двух- или трехкомнантную квартиру, то нынче, чтобы решить жилищный вопрос, многим приходится выбирать однокомнатную. Хотя в последнее время они уже не пользовались повышенным спросом.

Некоторые эксперты полагают, что нацбанковские нововведения вполне могут спровоцировать снижение цен на рынке вторичного жилья — на 10–15%. Однако такую точку зрения разделяют не все. «Говорить о падении рынка мы не можем. Для банков ипотечные кредиты выгодны, и им придется искать новые возможности для привлечения заемщиков», — считает Максим Горбатюк. Риелторы говорят, что сегодня можно взять ипотечный кредит под 11,5–13,5% годовых в долларах, 10,9–12,5% — в евро и 14–16,5% — в национальной валюте. Чтобы удовлетворить спрос на ипотеку, банкиры в скором времени, скорее всего, найдут возможность для кредитования на длинные сроки. Правда, такие ссуды подрастут в цене на 1–1,5%, зато заемщика станут заманивать либерализацией других кредитных условий. А вот кредитных союзов, которые активно работают на рынке ипотеки, нововведение Нацбанка не коснулось. «Поэтому уже в ближайшем будущем кредитные программы на покупку недвижимости у кредитных союзов будут еще более востребованы покупателями», — отмечают в АН «Траектория».

По мнению Алексея Омельяненко, не произойдет значительного снижения стоимости и на новые квартиры. Эксперт объясняет это возрастающими расходами строителей. «Если полтора-два года назад мы говорили, что себестоимость квадратного метра у нас находится на уровне 2000–2100 грн., то на сегодня она приближается к 3 тыс. грн. С учетом того, что постоянно увеличиваются нормативные отчисления городу, и не только квадратными метрами, но и на инфраструктуру (за прошлый год в Киеве, например, эти отчисления увеличились практически на 50%, в этом году — еще на 25%), себестоимость производства жилья продолжает расти. Логично, что при росте себестоимости жилья говорить о том, что цена будет падать, нельзя. Однако в краткосрочной перспективе для рынка скорее будет характерно замедление роста цен», — утверждает Омельяненко.