Существует множество инвестиционных предложений, а банковское финансирование продолжает уменьшаться. Проблема в том, что логика подсказывает покупать активы, которые инвестиционным организациям непонятны. Это может привести к появлению пузыря. «Настоящие активы» (то есть материальные) — от недвижимости в виде инфраструктурных проектов до лесных хозяйств — привлекают интерес с тех пор, как более чем двадцать лет назад появилась Йельская модель, предлагающая в них инвестировать. Этот интерес усилился после финансового кризиса.

Согласно последнему опросу управляющих мировыми пенсионными фондами, который провела британская консалтинговая компания Create-Research, 55% из них заинтересованы в недвижимости, а более 40% — в инфраструктуре. Некоторые канадские и скандинавские фонды уже вложили более 25% своих инвестиций в реальные активы. Один менеджер сказал, что реальные активы «обеспечивают защиту на все случаи жизни».

Привлекательность инфраструктуры (или коммерческой недвижимости) в том, что она обеспечивает больший доход, чем облигации. Доходность инфраструктурных проектов инвестиционного класса может достигать 7% или 8%. Инфраструктура также, похоже, предлагает то, о чем мечтают все инвесторы, — некоррелированный доход. Добавление нового некоррелируемого актива к портфелю может снизить риски, не уменьшая ожидаемый доход. Согласно исследованию Мартейна Кремерса из университета Нотр-Дам, все три класса «реальных активов» — обрабатываемая земля и лесные хозяйства, инфраструктура, коммерческая недвижимость — обладают этими магическими свойствами, если брать за основу для расчетов данные по США с 1978 по 2012 гг.

Но можно ли полагаться на то, что прошлые корреляции (или их отсутствие) сохранятся и в будущем? Нельзя. Кремерс четко дает понять, что данных для конкретных прогнозов пока недостаточно. В инфраструктуре точные данные только по трубопроводам, которые стали активно строить в последние годы. И поведение классов активов  меняется, когда меняется природа инвесторов. Когда лишь несколько инвесторов вкладывают в лесное хозяйство, они наверняка ищут лучшие и самые выгодные активы. Если к ним присоединяются другие, увеличивается риск, что они получат менее привлекательные активы по менее выгодным ценам. То, что обнаружилось при исследовании, можно назвать «преимуществом первого игрока».

Далее, увеличение внимания инвесторов к классу активов может изменить исторические корреляции. Именно это произошло с сырьевыми фьючерсами и акциями развивающихся стран. Оба были популярны среди инвесторов 10 лет назад, поскольку обеспечивали диверсификацию, но обрушились вместе с акциями развитых рынков в 2008 г.

Что насчет предложения? Правительствам нравятся инфраструктурные проекты, поскольку это политически выгодная форма стимулирования. Дорогам и мостам в США нужен ремонт и отделка под ключ. И развивающиеся рынки достигли нового этапа развития. Ashmore Investments указывает на то, что в последние недели Кот-д’Ивуар объявил о планах инвестировать в порты, железные дороги и электростанции $ 10 млрд, полученные в виде субсидированного кредита от Китая; Мексика запустила Национальную инфраструктурную программу ценой в $ 312 млрд; Китай объявил о новых инициативах по модернизации энергетической и цифровой инфраструктуры; а Филиппины обсуждают законопроект, который будет стимулировать сотрудничество частного и государственного секторов и удвоит расходы на инфраструктуру к 2015 г.

Также есть дыра, которая осталась от банков, начавших уменьшать объемы своей деятельности после кризиса. Поскольку они постепенно отступают, у инвесторов есть возможность финансировать проекты с помощью займов. Standard & Poor’s ожидает, что «теневые банки» (фонды, действующие отдельно от банков) предложат $25 млрд в виде европейских проектных кредитов в этом году. Два года назад они этим не занимались вообще. В принципе, это может быть проблемой. У них нет возможности заниматьу центральных банков, и им не хватает прозрачности.

Инвестиции в инфраструктуру — это, в конечном счете, инвестиции в работающее предприятие. Если им управляют плохо, или экономика замедляется, и никто не ездит по платным дорогам, они могут разочаровать. И все проекты со строительными рисками — с учетом известной непредсказуемости крупных инфраструктурных проектов, — являются задачей, с которой многие крупные учреждения не знакомы. Но шансы есть. Есть огромная потребность в лучшей инфраструктуре в развивающихся странах и в больших пенсионных гарантиях в развитых. Эти две вещи можно объединить. Но действовать всем нужно осторожно.